不動産の売買

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著者:司法書士 山内隆之(東京司法書士会所属)

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 不動産を買った場合、代金決済の日に司法書士が立ち会うのが通例となっています。  なぜ司法書士さんがこの場にいるんだろう…?と思われた方もいらっしゃると思います。

不動産の売買

 不動産を売ったり買ったりした場合、不動産の名義変更(登記)をすることになります。
 司法書士は、買主様と売主様の双方から依頼を受けて、不動産の売買代金と引きかえに、確実に不動産の名義変更ができるよう、細心の注意をもって登記の申請をします。
 万が一、書類に不備があってしまっては、代金を支払ったのに不動産の名義を変えてもらえないということに成りかねません。しかも、そうなったあとで買主がいなくなってしまう(俗に地面師などという詐欺です)ことになれば、目も当てられません。
 そのようなことがないよう、登記に精通した司法書士が、その責任において確実に名義変更の手続きを行います。
 司法書士が書類を確認して、OKと言えば代金が動くわけです。
 私たち司法書士は、この仕事を「決済」と呼んだりしていますが、長年に渡る司法書士の重要な仕事のひとつです。

 通常、不動産を売買する際には、以下の登記をすることになります。

必要となる登記

※これは基本的な構造です。実際のケースにおいて、他に必要な登記があったり、不要な登記があります。
※売主側の登記費用は売主負担、その他は買主側が負担するのが通例です。
(銀行の都合による合併による抵当権移転の登記は、金融機関負担です)

不動産取引Q&A

A.登録免許税や司法書士報酬などの登記費用は、売主が負担するものと、買主が負担するものとに分かれます。
 不動産取引の習慣では、所有権移転登記と、住宅ローンの抵当権設定登記は、買主が負担するのがほとんどです。
 すでについている抵当権の抹消登記や、売主の住所変更の登記や氏名変更の登記などは、売主が負担します。
 抵当権について、銀行などが合併したことにより、別の登記が必要になった場合、銀行などの都合で必要になった費用と言えますので、銀行などが負担します。

A.登録免許税とは、登録免許税法に基づき、登記申請をする際に国に納める税金です。
 登記をする内容によって税率が定められており、金額が変わってきます。

A.購入した不動産を自分の住宅用に利用する場合は、登記申請時に住宅用家屋証明書を提出することで、登録免許税の減税が受けられます。

所有権移転登記(建物のみ適用) 2%  → 0.3%
住宅ローンの抵当権設定登記 0.4% → 0.1%
所有権保存登記 0.4% → 0.15%

例えば、建物の価格が2000万円の建物を買って、2000万円の住宅ローンを設定した場合(土地は考えず)、 通常は登録免許税が48万円ですが、軽減措置があると8万円で済みます。
 結構大きいですね!

A.住宅用家屋証明書は、市区町村で発行されますが、どんな建物でもいいという訳ではなく、発行してもらうには次の条件があります。(世田谷区の場合)

  • (1)本人が建築主である場合には、建築後1年以内の家屋であること。また、新築の建売住宅、分譲マンション、中古住宅の場合は、取得後1年以内の家屋であること。
  • (2)新築または取得した者が、当該家屋に専ら居住すること。
  • (3)床面積(登記面積)が50㎡以上。区分所有されるものは、その建物が建築基準法上の耐火または準耐火構造であること。
  • (4)事務所、店舗等と併用されるものは、その床面積の90%を超える部分が居宅であること。
  • (5)中古住宅で適用を受けられるものは、建築後年数が、木造、軽量鉄骨造では新築後20年以内のもの、鉄筋コンクリート造、鉄骨・鉄筋コンクリート造等では25年以内のもの、または、新耐震基準を満たすことを証明されたもの。

A. 権利証(または登記識別情報)が無い場合は、通常ですと、登記申請後に法務局から売主に通知をし、本人がそれに回答をして初めて所有権移転の手続きができます。
 そうすると、売主が回答を怠った場合は登記手続きが勧められなくなってしまい、買主としては売買代金を支払ったのに登記が確実にもらえるか、不安要素を抱えることになってしまいます。
 これに対し、司法書士が売主の本人確認をして、法務局に売主本人に間違いありませんという書類(本人確認情報といいます)を提出しますと、法務局からの通知を省略して、そのまま登記手続を進めることができます。
 これを利用すれば、上記の不安なく、登記が確実にできます。
 本人確認情報作成にかかる費用は、通常その登記識別情報や権利証が提出できない方の負担となります。

A.一般的には買主さんが指定することが多いようです。一番費用のかかる所有権移転登記のお金を負担するのが買主さんだからだと思います。
 場合によっては、住宅ローンを融資する銀行が指定する場合もありますし、所有権移転はA司法書士、抵当権の設定はB司法書士と協力して登記を行う場合もあります。
 また、売主と買主別々の司法書士を立てて、協力して登記の申請をすることもあります。

不動産登記の報酬と費用

当事務所では、当事務所の報酬規定に基づき、明確な報酬額を定めております。 ご依頼の際には、費用について詳しくご説明の上、契約書を作成します。 事前にご説明のない費用のご請求はありませんので、安心してご依頼いただくことができます。

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