不動産の相続

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著者:司法書士 山内隆之(東京司法書士会所属)

 不動産の所有者が亡くなられた時は、相続人に所有権が移転します。

 当事務所では、


・不動産の相続登記
・登記に必要な書類集め
・遺産分割協議書の作成
・家庭裁判所の手続が必要な場合のご相談、書類作成
・その他複雑な相続・登記の問題に関するご相談


 を承っております。
 その他、不動産以外にも、遺産整理・遺産承継業務として相続財産(銀行預金、株券などの有価証券、保険金等の資産)のスムーズな名義変更・相続手続を、相続人の方からのご依頼により行っております。

 気になる相続税についても、当事務所の顧問税理士のアドバイスが受けられますので安心してご相談いただけます。

  →相続の全体的なご説明については、こちらをご覧下さい。

税金イメージ

流れ

相続登記Q&A

 相続による所有権移転登記は、いつまでにしなければならないという義務はありません。この点は相続税の申告とは違うところですね。
 登記をする義務はないけれど、なるべく早めに登記を済ませておいた方が良いと思います。なぜなら、相続人が数名のうちは良いのですが、2世代目、3世代目と時間が経つにつれ、相続人の数が数十名、時には百名以上になってしまうこともあります。そうなると、いざ不動産を売ったりしようとしたときに、相続人で話合いがまとまらず、大変困ったことになります。実はこのようなケースはよくあることなのです。
 相続する人が決まっているのでしたら、子や孫の代に問題を残さないためにも早めの手続きをお勧めします。
 また、期限として注意をする必要があるのは、相続放棄または限定承認(相続を知ったときから3ヶ月以内)、準確定申告(相続開始から4ヶ月以内)と相続税の申告と納税(相続開始から10ヶ月以内)です。

  • (1)亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本。相続人の方が兄弟姉妹の場合は、これに加えて亡くなられた方の両親の出生から死亡までの戸籍謄本も必要です)
  • (2)亡くなられた方の(除)住民票または戸籍の附票
  • (3)法定相続人の現在の戸籍謄本
  • (4)遺産分割協議を行う場合は、遺産分割協議書(相続人の実印押印)及び印鑑証明書
  • (5)不動産を承継する方の住民票
  • (6)不動産の固定資産評価証明書(固定資産の評価額の記載のある納税通知書でも代替できる場合があります)
  • (7)遺言書が有る場合は遺言書(自筆遺言証書の場合は家庭裁判所の検認手続きが必要です)

 このほか、ケースによって必要な書類が増えることもあります。相続人の調査は、戸籍謄本を取得して行いますが、複雑なケースでは戸籍謄本がかなり多くなる場合があります。
 当事務所では、戸籍謄本の取得による相続人の調査、相続登記についてのアドバイスや、遺産分割協議書の作成、相続の登記申請を代理して行うことができます。

 亡くなられた方の権利証(登記済証)は、死亡と同時に使い道がなくなります。相続登記には、権利証を提出する必要がなく、権利者の方が亡くなれば他の登記の申請になれないからです。
ただし、相続登記の際には参考資料としてお持ちいただくとより確実です。というのは、権利証に私道の権利が記載されていて、ご家族の方が把握していないということがたまにあるからです。
 私道(公衆用道路)は固定資産税の課税がされないため、忘れてしまうことがあるようです。
 私道の所有権移転登記を忘れてしますと、後日それが判明したときに一からやり直さなくてはならないことがあり、費用と手間がかかりますので、権利証を確認しておいた方が良いと思います。
 その他、被相続人の登記簿上の住所が古く、住民票など記載の住所がつながらない時に、証拠資料として法務局に提出することもあります。

もちろん、ご自身で行うことは可能です。
 登記をご自身で行う場合は、戸籍謄本の収集から全て行う必要がありますが、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本を集めるのに古い戸籍謄本を読み込む必要があったり、手間がかかります。ほとんどの登記所(法務局)には相談窓口があり、そこで相談しながら進めることもできます。
 ただ、登記所は平日昼間しか空いていませんし、ある程度調べ事をしなければなりませんので、単純な相続でなければ時間がある程度必要になります。
 司法書士等の専門家に相談の上進めれば、適切な手続き方法や、ご自身の時間の節約、相続に関する法律知識のアドバイスも受けられますので、メリットは多いと思います。お仕事がおありの方でなかなかお時間の取れない方は、司法書士へのご依頼をお勧めします。
 お時間のある方は、ご自身で手続きを行うのもよいと思います(その場合のご相談のみも、当事務所でお受けしております)。

 相続登記にかかる費用は、「司法書士報酬」「登録免許税」「その他諸実費」です。
 「司法書士報酬」は、登記の複雑さ、相続人の人数、遺産分割協議の有無、物件の数、申請先の法務局の数によって異なります。
 相続登記の手続には、簡単なものから複雑なものがありますので、その費用もまちまちですが、当事務所では基本的に当事務所が行う作業の量により、東京の相続登記のだいたいの相場を勘案しつつ、お話合いで決めております。
 もちろん、事前のお見積りは無料ですので一度ご相談ください。
 「登録免許税」は、国に納める税金で、相続対象の不動産の固定資産評価額のおよそ1000分の4です。
「その他実費」ですが、戸籍謄本等の証明書の取得実費、郵便料、不動産の登記事項証明書など、ご依頼の手続きを進めるにあたって必要となる費用のことです。

相続人のうち、お一人が海外在住の日本人の場合は、日本で印鑑証明書が取得できないと思いますので、領事館で「サイン証明書」と「在留証明書」を取得し、遺産分割協議書にサインして登記所に提出し、手続きすることができます。
 そのようなケースも多数取り扱いがございますのでご相談ください。

 相続人のうち、お一人の行方が分からない場合、まずその方の所在を調査します。基本的には、住民票を追いかけて、手紙や訪問でコンタクトを取ります。
 もし住民票記載の住所に不在で、てがかりもない場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申立てや、不在者財産管理人の選任の申立てをします。
 失踪宣告は、7年以上生死不明などの要件がありますが、失効宣告がされれば亡くなられたものと見做されますので、その方を除いて(その方の相続人となる方がいればその方とともに)遺産分割協議を行います。
 不在者財産管理人が選任されれば、その方とともに遺産分割協議を行い、登記を進めます。
 このような場合、手続きの選択などに法的な判断が必要ですので、司法書士等専門家へのご相談をお勧めします。
 当事務所では、失踪宣告申立や不在者財産管理人選任申立のご相談や裁判所に提出する書類の作成なども承っております。

 相続人がいないというケースもよくあります。元々相続人がいない場合は、相続放棄を行った場合です。
 その場合は、家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任の申立てをし、相続財産の管理を行います。
 相続財産管理人は、家庭裁判所で選任され、その後、相続債権者や受遺者に対する請求申出の催告という公告がされます。
その後、相続権主張の催告の公告がされ、それが終わると特別縁故者に対する財産分与の申立て期間が開始します。
 最終的に残余財産があれば、それは国庫に帰属します。

登録免許税とは、登記の申請をする際に登録免許税法に基づき国に納める税金で、これを納めないと登記ができないことになります。相続による所有権移転登記の場合は、固定資産評価額のおよそ1000分の4です。

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不動産登記の報酬と費用

当事務所では、当事務所の報酬規定に基づき、明確な報酬額を定めております。 ご依頼の際には、費用について詳しくご説明の上、契約書を作成します。 事前にご説明のない費用のご請求はありませんので、安心してご依頼いただくことができます。

ご依頼・ご相談

初めてのお客様は、初回のご相談(30分)を無料とさせていただいております。
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