抵当権抹消登記

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著者:司法書士 山内隆之(東京司法書士会所属)

 住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消のための書類を渡されます。 抵当権の抹消登記は、もちろん自分ですることも可能ですが、ケースによっては所有者の住所変更の登記が必要になったり、金融機関の名称が変更していたり、銀行の合併等で権利承継がおきているために抵当権の移転の登記が必要になったりと、複雑な場合もあります。
 また、特殊なケースでは、何十年も前の抵当権で、当時の銀行や債権者が行方不明だったり、抹消登記をするのに手間暇がかかることもあります。
 法務局(登記所)は平日しか空いていないため、仕事をお持ちの方でなかなか登記所に行く時間が取れない方などは、登記の専門家である司法書士に依頼することで、手続きにかかる負担を減らすことができます。

抵当権抹消

流れ

Q&A抵当権抹消登記 よくあるご質問

抵当権抹消登記に必要な書類は、以下のものです。
・抵当権者の登記識別情報(または登記済証)
・登記原因証明情報(抵当権の解除証書など)
・所有者または抵当権者が法人の場合は、法人の資格証明書(法人登記事項証明書または代表者事項証明書)
・代理人を選ぶ場合には委任状
※登記済証、登記識別情報通知書が無い場合は、「本人確認情報」「事前通知制度」等を利用して手続きを行います。

金融機関の住宅ローン等を利用する場合は、原則として全て金融機関が交付してくれますので、所有者の側としては登記の申請書を作り、金融機関からもらった書類に必要事項を記入して法務局に提出することになります。その際には登録免許税を納めます。

抵当権にかかる費用は、「司法書士報酬」「登録免許税」「その他の実費」です。
司法書士報酬は、物件の数、当事者の数、抹消する抵当権の数にもよりますが、当事務所ではひとつの抵当権につき10,000円(+消費税)を基準として、物件の数に応じて計算しています。
お見積りは無料ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。

登録免許税とは、登録免許税法に基づき国に納める税金です。収入印紙で納めることができます。抵当権の抹消に必要な登録免許税は、不動産一つにつき1,000円とされています。
また、金融機関の合併により抵当権の移転が必要な場合は、その登記の登録免許税がかかり、登記されている債権額の1000分の1(100円未満切り捨て)となっています。この費用は通常金融機関が負担します。

抵当権は、ローンを完済すれば実体法上消えますので、登記は抜け殻みたいなものになります。また、不動産登記の権利の登記は義務とされていません。ただ、将来的に不動産を売却したり、新たに担保に入れる時には抵当権の抹消をしないと、買主や金融機関は手続きを進められません。
 もし長期間放置しておきますと、いざ抹消するときに事情が変わって手続きが複雑になったり、余計に費用がかかることもありますので、早めに消す方がよいと思います。

抵当権の抹消登記の申請は、不動産の所有者と、金融機関等抵当権者の「共同申請」で行いますので、どちらかが亡くなられていて不在ですと登記の申請ができません。
ご質問の場合には、まずお父様の相続登記を行って、相続人に所有者を変更し、その後登記の抹消手続きをします。

金融機関から抵当権の抹消書類をもらって、紛失してしまったとしても、金融機関から再発行を受けられます。場合によっては手数料がかかることもあります。

個人から借り入れをして、抵当権や抵当権の仮登記をつけたまま長期間放置しているというケースもあります。その間に、抵当権者が行方不明になってしまったり、抹消登記に協力しない場合は、やや面倒です。
 債権額を供託したり、裁判で抹消登記請求の訴えを起こして判決を取り、それに基づいて抹消登記をするという手続きになります。そのような場合でも、裁判書類の作成や、代理が可能であれば司法書士が訴訟の代理をして手続きを進められます。

税金イメージ

不動産登記の報酬と費用

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