建物明渡請求・賃料請求

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著者:司法書士 山内隆之(東京司法書士会所属)

大家さまへ。賃借人の家賃滞納などでお困りではありませんか?
司法書士は建物の明渡し請求に関する手続きを承っております。
賃料を長期間支払わない賃借人に対しては、賃貸借契約を解除の上、建物明渡請求を行うことができ、また、賃料についても、法的手続きにより建物明渡請求を行うことができます。
裁判では、家賃を長期滞納している賃借人や、用法違反をしている賃借人に対して、家賃の請求と立ち退きを求め、最終的には判決等を得て強制執行により明渡を求めます。

建物明渡

建物明渡請求の代理交渉や、裁判の代理も可能です。
ただし、司法書士が代理できる訴訟は、訴訟物の価額が140万円以下の訴訟に限られます。
司法書士が訴訟の代理を行わない場合は、ご本人が裁判所へ出頭し、そのための書類(訴状や各種申立書、準備書面等)を司法書士が作成するという方法で裁判を進めることができます。

建物明渡請求訴訟の訴訟物の価額の計算方法は以下のとおりです。

 建物明渡請求の訴訟物の価額の算定方法

 建物明渡請求の場合、訴訟物の価格は、賃借人が借りている建物の「借りている部分の」固定資産評価額の2分の1になります。

 例をあげると、固定資産評価額が1000万円の200㎡のマンションのうち、20㎡を借りている賃借人に明け渡し請求を行う場合、

 1000万円 ÷ 200㎡ × 20㎡  = 100万円

 さらにこの2分の1が、訴訟物の価格となりますので、 50万円 となり、司法書士が代理できることになります。※なお、通常建物の賃貸借では土地は貸していないことになるため、原則として訴訟物の価額に算入しません。
ということは、貸している面積に当たる建物の固定資産評価額が、280万円以下であれば代理が可能ですので、司法書士が建物明け渡し請求の代理ができる賃貸物件はそこそこあるということになります。
 とくに、古い建物の固定資産評価額は安くなっていることが多いので、代理が可能な場合が多いとおもわれます。


 なお、建物明け渡し請求を行う場合は、未払い賃料は付帯請求という考え方なので、訴訟物の価額には算入しません。
  したがって、上記の物件で滞納家賃が200万円あった場合、建物と滞納家賃を合計すると250万円ですが、滞納家賃は訴訟物の価額には算入しませんので、50万円となり、司法書士が代理することが可能です。

 もし訴訟物の価額が140万円を超える場合は、弁護士に代理を依頼するという方法もありますし(当事務所ではご紹介も可能です)、当事務所で訴状等を作成し、本人訴訟で進めるという方法もあります。

建物の明渡しを求めるには、まずは「賃貸借契約の解除」が必要です。

家賃を滞納しているだけでは立ち退きを求められませんので、家賃が滞納状態にあり、契約解除が可能な状態で内容証明郵便などを送付し、相当期間(5日から1週間程度が多いでしょうか)を置き、それまでに滞納家賃を支払わなければ、契約を解除する旨を通知します。

そこで、通告した期限までに賃借人が滞納している家賃を支払わなければ、契約を解除されたことを根拠に、建物の明渡を求めます。

賃料の滞納を理由に賃貸借契約の解除をしたときに、その効果が認められない場合があります。この基準はケースバイケースで、賃貸人と賃借人で争いがある場合には、最終的には裁判所で判断することになりますが、「信頼関係が破壊されたかどうか」がポイントとなります。3ヶ月程度の滞納では認められないケースもあり、家賃滞納の経緯や、滞納についてやむを得ない事情があったかなどの諸事情が関わってくると思われます。
このことは、契約書に「一ヶ月分でも滞納があった場合には催告なしに解除できる」と書いていたとしても同様で、一ヶ月滞納しただけでは賃貸借契約の解除はむずかしいと思われます。

裁判というのは時間がかかるもので、建物明渡の裁判を行なっている最中に賃借人が入れ替わってしまう場合があります。
裁判で取った判決書に、もとの賃借人が被告と書かれていると、新しく入っている人に対してはその判決書では強制執行ができなくなってしまいます。

 こういうケースは実際にあり、大家さんが知らないうちに、いつの間にかまったく知らない人が住み着いている(あるいは悪質な賃借人が他人に頼んで住まわせている)ことがあります。
もちろん不法占拠なのですが、だからといってそこに住んでいる以上、占有権という権利があり、裁判手続によらなければ自力で追い出すことはできません(自力救済は禁止とされています)。
やはりその人に対する判決がなくては強制執行をして出て行ってもらうことができないために、改めて裁判をやり直さなくてはならないという事態が生じるのです。
 このようなことを防ぐために、事前に裁判所に「占有移転禁止の仮処分」の申し立てをし、賃借人が、建物の占有を他の人に移さないようにする仮処分命令を出してもらいます。
 そうすると、賃借人は他の人に占有を移すことができず、占有者が固定されますので、安心して判決を取って強制執行まですることができます。
この仮処分命令を出してもらうには、原則、担保として保証金を納める必要があります。(仮の命令であり、基本的に賃借人に事情を聞かずに出されるので、理由のない申立て等により賃借人が損害を被った場合の担保としてという意味です)
 この手続を行うかどうかは、費用もかかりますので、事案の内容を考えて検討することになりますが、万全を期すならばしておいた方がよい手続きだと思います。

内容証明などで通知をし、賃借人が転居費用などを用意できてすぐに立ち退いてくれればいいのですが、経済的な事情でなかなか費用が捻出できない方もおります。
建物明渡請求の裁判を起こしますと、解決するまで、半年以上の時間がかかることも多くあります。また、賃借人が立ち退きをした後も、未払いで残ってしまった家賃の回収が難しいケースは多々あります。
立ち退きまで時間がかかれば、その分損失も大きくなりますので、早期立ち退きを要求する和解交渉をするなどの方法で、早期解決に向けての解決策を探ることもあります。
もちろん、賃借人が居座り続ければそれだけ賃貸人に損害(賃料相当損害金や執行費用)が発生し、後日損害賠償請求を受けることにもなりますので、賃借人にとっても早期に立退くに越したことはありません。

司法書士が代理で行う場合、基本的に当事務所の建物明渡請求の費用は、事案の内容、未払賃金の額、当事者の数などを考慮して、協議の上定めます。
(1)着手金 100,000〜(税別)
(2)実費  通信料・交通費等諸実費 訴訟を提起する場合は印紙代・郵便切手代
(3)報酬金 原則として着手金と同額

(1)、(2)はご依頼の際にお支払いいただくものです。
(3)は成功時に成功報酬としていただきます。

まずはご相談にお越しいただいた上で、費用のお見積りをさせていただき、費用についてご承諾いただいた上で着手します。お見積りは無料です。

この他、占有移転禁止の仮処分申立などを行う場合は、別途費用がかかり、強制執行を行う場合は別途書類作成料等がかかります。
司法書士の訴訟代理ではなく、本人訴訟で行う場合は、司法書士が書類等を作成します。この司法書士報酬についてもお話し合いの上決定します。

 

建物明渡の流れ

 建物明渡請求は裁判から強制執行をするまで、半年、長ければ1年以上の時間がかかります。また、立ち退き後も家賃の回収が難しいケースは多々あります。家賃免除などを条件に早期立ち退きを要求する和解交渉をするなどの方法もあり、早期解決に向けて最善の解決策を提案します。

裁判の報酬と費用

当事務所では、当事務所の報酬規定に基づき、明確な報酬額を定めております。 ご依頼の際には、費用について詳しくご説明の上、契約書を作成します。 事前にご説明のない費用のご請求はありませんので、安心してご依頼いただくことができます。

ご依頼・ご相談

初めてのお客様は、初回のご相談(30分)を無料とさせていただいております。
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休日・夜間のご相談も対応しますので、ご相談ください。

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